Regularização de imóveis: por onde começar?

Antes de regularizar, é preciso entender a situação do imóvel

A regularização de um imóvel não começa com um protocolo isolado. Antes de qualquer medida, é necessário identificar qual é a pendência existente: falta de escritura, construção sem averbação, cadastro municipal desatualizado, matrícula incompleta, área divergente, contrato particular, lote irregular ou documento antigo sem correspondência com a situação atual.

Cada caso exige uma análise documental própria. Por isso, o primeiro cuidado é reunir os documentos disponíveis e comparar as informações do imóvel na prefeitura, no cartório, nos contratos e na situação real do local.

Documentos básicos que costumam ser analisados

Para uma avaliação inicial, normalmente são necessários documentos que identifiquem o imóvel, o proprietário ou possuidor, a origem da ocupação e as características físicas da área. A falta de um documento não impede a análise, mas pode indicar que o caso exigirá levantamento complementar.

• Matrícula atualizada ou certidão do cartório, quando existir;
• contrato de compra e venda, cessão de direitos, recibos ou documentos de posse;
• documentos pessoais das partes envolvidas;
• cadastro imobiliário municipal, IPTU ou certidão de inscrição cadastral;
• endereço completo, quadra, lote, medidas e confrontações;
• fotos, croquis, planta, memorial ou levantamento da área, quando houver;
• documentos de construção, como alvará, habite-se ou projeto aprovado, se existirem.

O que deve ser conferido na prefeitura

A prefeitura costuma concentrar informações importantes sobre o cadastro do imóvel, numeração predial, área do terreno, área construída, uso do imóvel, débitos municipais, loteamento, aprovação de projetos, habite-se e eventuais processos administrativos relacionados ao bem.

Antes de encaminhar qualquer regularização, é necessário conferir se o cadastro municipal está compatível com a realidade do imóvel e com os documentos apresentados pelo interessado.

O que deve ser conferido no cartório

O Cartório de Registro de Imóveis demonstra a situação jurídica registral do imóvel. É nele que se verifica a matrícula, titularidade, área registrada, averbações, ônus, restrições e histórico formal do bem.

Quando o imóvel tem contrato particular, construção não averbada ou divergência de área, é necessário verificar se a matrícula permite o avanço do processo e quais informações precisam ser compatibilizadas antes de qualquer transferência, escritura ou averbação.

Construção, benfeitorias e área edificada

Muitos imóveis possuem construção realizada há anos, ampliação sem projeto, edificação não cadastrada ou área construída diferente daquela que aparece na prefeitura e no cartório.

Nesses casos, é necessário reunir documentos de construção, verificar área construída, data aproximada de execução, existência de habite-se, situação do INSS de obra, cadastro municipal e possibilidade de averbação posterior.

Pendências comuns que exigem análise

A regularização pode envolver diferentes tipos de pendência. Algumas são documentais, outras fiscais, urbanísticas, cartorárias ou cadastrais. Identificar corretamente a origem do problema evita perda de tempo e custos desnecessários.

• Imóvel comprado apenas por contrato particular;
• falta de escritura pública ou registro;
• construção sem averbação;
• cadastro municipal divergente;
• lote com medida diferente da matrícula;
• imóvel rural inserido em área urbana ou expansão urbana;
• pendência de desmembramento, remembramento ou retificação;
• necessidade de certidões para venda, financiamento ou inventário.

O que levar para uma análise inicial

Para começar com segurança, reúna tudo o que tiver: documentos do imóvel, documentos pessoais, comprovantes de aquisição, cadastro municipal, matrícula, carnê de IPTU, fotos, plantas, recibos e qualquer comunicação recebida da prefeitura, cartório, banco ou Receita Federal.

O objetivo da análise inicial é identificar o tipo de pendência e quais documentos serão necessários para definir o caminho adequado de regularização.

As informações deste artigo têm caráter geral e informativo e não substituem análise técnica, documental, jurídica, fiscal ou cartorária individual. Regras municipais, cartorárias, ambientais, fiscais e administrativas podem variar conforme o caso e podem mudar ao longo do tempo.