Escritura pública e registro de imóveis: qual a diferença?

Contrato, escritura, matrícula e registro são etapas diferentes da documentação imobiliária. Confundir esses termos pode levar a negociações incompletas, posse sem registro ou dificuldade para vender, financiar e transferir o imóvel no futuro.

A regularização depende da origem do imóvel, da documentação disponível e das exigências do cartório, prefeitura e demais órgãos envolvidos.

Contrato particular

O contrato particular registra a intenção e as condições da negociação entre as partes. Ele pode ser importante para comprovar obrigações, valores e prazos, mas normalmente não substitui a escritura pública nem o registro na matrícula quando estes forem exigidos.

• identificação das partes;
• descrição do imóvel;
• valor e forma de pagamento;
• prazo para posse e transferência;
• obrigações de vendedor e comprador;
• assinaturas e reconhecimento, quando necessário.

Escritura pública

A escritura pública é lavrada em cartório de notas e formaliza juridicamente determinados negócios imobiliários. Para lavrar a escritura, o tabelionato costuma exigir documentos pessoais, documentos do imóvel, certidões e comprovação de tributos incidentes.

• documentos pessoais das partes;
• estado civil e regime de bens;
• matrícula atualizada ou documento hábil;
• certidões exigidas pelo tabelionato;
• guia e comprovante de ITBI, quando aplicável;
• documentos de representação ou procuração, se houver.

Registro na matrícula

O registro no Cartório de Registro de Imóveis é a etapa que leva a informação para a matrícula. Em regra, a propriedade imobiliária somente se consolida perante terceiros com o registro adequado no cartório competente.

• escritura pública ou título hábil;
• comprovantes de tributos;
• matrícula e documentos exigidos pelo registrador;
• correção de divergências de nome, área ou estado civil, quando necessário.

Matrícula do imóvel

A matrícula é como o histórico jurídico do imóvel. Ela informa proprietários, localização, área, ônus, averbações, construções, desmembramentos, remembramentos, alienações fiduciárias e outros atos relevantes.

Quando podem surgir pendências

Pendências são comuns quando há construção não averbada, imóvel apenas com contrato, divergência de área, inventário não finalizado, financiamento não baixado, loteamento antigo, posse sem origem clara ou cadastro municipal incompatível com a matrícula.

O que reunir antes de iniciar

• contrato ou escritura existente;
• matrícula atualizada;
• certidão municipal ou espelho de IPTU;
• documentos pessoais das partes;
• comprovantes de pagamento;
• documentos de construção, habite-se ou averbação, se houver edificação;
• procurações, inventários, formais de partilha ou cessões, quando existirem.

As informações deste artigo têm caráter geral e informativo e não substituem a análise técnica, documental, jurídica ou cadastral individual. As exigências podem variar conforme o município, cartório, banco, órgão ambiental, Receita Federal ou legislação vigente.