Contrato de compra e venda de imóvel: cuidados antes de assinar

O contrato de compra e venda é um dos documentos mais importantes em uma negociação imobiliária. Antes de assinar, é necessário verificar se as informações do imóvel, das partes e da forma de pagamento estão claras e compatíveis com a documentação existente.

Este artigo não substitui análise jurídica individual, mas apresenta os principais dados e documentos que costumam ser necessários para avaliar a segurança básica da negociação.

Identificação das partes

O contrato deve identificar corretamente vendedor, comprador e, quando for o caso, cônjuges, representantes, procuradores ou intervenientes. Dados incompletos ou divergentes podem dificultar reconhecimento de firma, escritura, registro ou eventual cobrança futura.

• nome completo ou razão social;
• CPF, CNPJ e documentos pessoais;
• estado civil e regime de bens;
• endereço atualizado;
• procuração, se alguém assinar por representante;
• qualificação do cônjuge, quando necessário.

Descrição correta do imóvel

É necessário conferir se o imóvel descrito no contrato corresponde ao imóvel negociado. A descrição deve conversar com matrícula, cadastro municipal, certidões, croquis, plantas ou documentos de posse, conforme o tipo de imóvel.

• número da matrícula ou indicação de posse, quando não houver registro;
• lote, quadra, bairro, município e confrontações;
• área do terreno e área construída, se houver;
• inscrição imobiliária municipal;
• benfeitorias existentes;
• eventuais pendências de averbação ou regularização.

Preço, forma de pagamento e prazos

A forma de pagamento precisa estar detalhada. Quando há sinal, entrada, parcelas, financiamento, permuta, entrega de veículo ou outra composição, cada obrigação deve aparecer de forma objetiva.

• valor total da negociação;
• valor pago no ato;
• parcelas, vencimentos e forma de pagamento;
• responsável por taxas, tributos, escritura, registro e certidões;
• condição em caso de financiamento não aprovado;
• prazo para entrega da posse e assinatura da escritura, quando aplicável.

Documentos que precisam ser conferidos

Antes da assinatura, é recomendável reunir documentos do imóvel e das partes. A ausência de algum documento não significa necessariamente impedimento, mas indica que o caso precisa de análise mais cuidadosa.

• matrícula atualizada ou documento de origem da posse;
• certidões pessoais dos vendedores, conforme o caso;
• certidão de ônus, ações ou restrições, quando aplicável;
• comprovantes de IPTU, ITR, CCIR ou CAR, conforme urbano ou rural;
• documentos de regularização da construção, se houver edificação;
• comprovantes de quitação ou saldo de financiamento, se o imóvel estiver financiado.

Posse, entrega e responsabilidades

O contrato também deve indicar quando a posse será entregue e quem responde por despesas até essa data. Esse ponto evita conflitos sobre IPTU, energia, água, condomínio, conservação do imóvel e eventuais reparos.

Quando procurar análise documental

A análise documental é especialmente importante quando o imóvel não possui escritura, tem construção sem averbação, está em área rural, depende de financiamento, possui inventário, cessão de direitos, contrato antigo ou divergência entre cadastro municipal e matrícula.

As informações deste artigo têm caráter geral e informativo e não substituem a análise técnica, documental, jurídica ou cadastral individual. As exigências podem variar conforme o município, cartório, banco, órgão ambiental, Receita Federal ou legislação vigente.